精英访谈

郁亮的“新标准”

郁亮的“新标准”
   作者:我的建筑网      更新时间:2021-10-26      21891

10月22日,一袭笔挺的西装,万科董事会主席郁亮现身上海万科业务交流会。

  面对媒体记者的摄像头、闪光灯,郁亮对行业形势侃侃而谈,他谈到行业发展过去几十年积累的问题,也谈到当下面临的困境。“尊重常识,回归常态,阵痛之后,还有机会”,在寒冬将至的深秋,郁亮的话带着一丝生机和暖意。

  如果说房企在销售端的表现受到政策、市场的影响更为直接、全面,那在投资端,根据不同的形势采取何种措施,则更考验企业决策者的功力。

  2021年1-9月,万科累计新增136个项目,全口径面积为2382万平方米,全口径地价为1660亿元,权益口径地价为1360亿元。

  当被问及在今年第二轮集中供地中,万科拿地金额较低的原因时,郁亮表示,万科并没有停止拿地,但公司有自己的投资标准,拿地标准更高。

  郁亮在会上谈及恒大遭遇的困境时表示,行业冬天来了,谁都冷。在都冷的情况下,首先要解决自己如何过冬的问题。“只有先保证自己安全,然后才能去救人。”

  “作为行业里有影响的企业,在能力许可的情况下,万科愿意去做一些对行业有利的事情。”郁亮称,如果给万科一些相关的机会,公司会去考量。但这个考量首先得在市场化原则下,看看是否有合作的机会。

  在收并购上,万科表现得依旧谨慎,但据不完全统计,今年以来,万科已经斥资数十亿元对蓝光发展、华夏幸福等企业的项目“下手”。

  “拿地标准更高了”

  刚刚过去的三季度,正如郁亮所言“冬天来了,谁都冷”。

  据万科10月10日披露,2021年1-9月,该公司累计实现合同销售面积2946.4万平方米,合同销售金额4791.3亿元,分别同比下降9.75%、2.77%。

  特别是在9月,万科实现合同销售面积228.2万平方米,同比下降22.32%,合同销售金额361.1亿元,同比下降33.79%。从5月开始,万科已经连续5个月延续单月销售下行的走势。

  在10月22日的会上,郁亮指出,对政策总结下来,就是要缩表。他表示,以前是用土地储备评估,有多少地算多少钱,金融红利阶段算pe,算能赚多少钱。所谓的创新,其实是让杠杆更高。而去金融化的过程中,资产端、投资端和开工成本都在下降。

  对比行业过去的发展模式,郁亮表示,房地产行业已经回归到民生行业,也从黄金时代回归到常态发展,这是必然的。

  回到常态还会经历阵痛。郁亮称,“三道红线等政策总得来说就是要缩表,开发商方面就是要降债务、控制杠杆,去金融化。而在去杠杆、去金融化的过程中,资产端的投资、开工在下降,这个行业短期肯定受到重大冲击,整个缩表过程是痛苦的。”

  财报数据显示,今年上半年,万科获取新项目95个,总规划建筑面积1505.9万平方米,权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1126.3亿元,均价为7480元/平方米,权益地价总额约886.5亿元,拿地销售金额比为31.8%。

  据了解,在首轮集中供地时,万科合共摘下47宗地块,可售面积717.5万平方米,共花费558.6亿元,占前6个月总投资40%以上。

  然而,9月份多地调整第二轮集中供地规则后,万科的投资策略在短时间内很快发生变化。在青岛以联合体形式拿下3宗城阳区流亭街道地块,仅花了7.01亿元。

  在此前的2021年9月销售交流会上,万科也对外宣称,公司在第二批的集中供地中参与较少,主要是因为今年以来市场的变化较快,上半年和下半年的差异较大,公司的投资策略在根据外部环境的变化不断调整。

  10月22日,郁亮回应称,“万科没有停止拿地,公司有自己的投资标准,拿地标准更高。”但郁亮并没有提及更高的标准具体将以何种形式表现。

  一位市场观察人士对记者称,郁亮的这个说法,是万科缘于下半年市场转淡带来的企业流动性压力,而在拿地方面趋于保守的一个说法。“拿地标准高了”,自然符合万科的意向地块就会减少,万科也就减少拿地投资了。即使在次轮集中供地的溢价率和竞争性都已大幅下降的情况下,针对迅速转淡的市场和可能的现金流压力,万科还是选择了在土地市场的谨慎出手以减少资本性开支来储粮过冬,实现“活下去”的最朴素的目标与诉求。

  已经接盘蓝光、华夏幸福项目

  财报数据显示,截至2021上半年,万科手握现金1952亿元,如何“花钱”成为企业内外均十分关注的话题。

  今年6月以来中国恒大出现流动性危机,并积极开展自救。

  8月,恒大公告称,正商讨出售新能源汽车、物业部门部分权益。随后传出多个接洽方,包括小米汽车、万科等。

  此前有传闻称万科、碧桂园服务均与恒大有接触,拟收购其物业资产。但万科祝九胜此前在中期业绩会上表示,曾与恒大物业接触,但没有实质性的合作。

  10月22日,当再被问及是否会帮助中国恒大解决困境时,郁亮表示,恒大事件连美国官员都在关注,万科没这个能力。万科首先要自己解决自己过冬问题,救人先要保证自己的安全。

  “我们会积极地想方设法,在能力许可的情况下愿意做一些对行业有利的事情,如果给我们一些具体的机会,我们在市场化原则之下去考量。”

  对于行业的收并购增多,万科收并购团队成绩如何的问题,郁亮表示,万科只有投资团队,没有并购团队。对于市场的机会,他说有机会就做,没机会就不做,万科不是投行,不是要把人吃掉。

  应该说,万科在收并购问题上的谨慎,并非没有依据。2017年6月,万科以551亿元的成交价独揽广信资产包。不过,万科在拿下项目之后,推进得十分艰难。有约三年的时间,万科都在处理资产包内部的诉讼、资产交割、公司改制等各种问题。

  2021年6月,广信资产包开发主体万溪引入了以信达、绿景为首的七家战略投资者,才真正开始了资产拆解。

  不过,时隔四年,广信资产包终于“守得云开见月明”。10月22日,在万科业务交流会上,万科南方区域首席执行官孙嘉特地披露了位于广州荔湾区广信资产包推出的首个项目万科金域曦府的销售情况。据悉,“十一”开盘以来,该项目销售额达71亿元,销售套数1200多套,创造了广州市中心5区、近十年来销售金额和套数的新纪录。

  近年来,万科一直在业内充当白衣骑士,比如2020年入股泰禾,为其纾困,但也设置了多重保障自身安全性的条件。从过程来看,万科的纾困进展推进缓慢。

  万科在中报会上透露,一直有一个小组密切地联系,在帮泰禾把关一些专业问题,也给他们一些建议,符合条件的仍然会履约。

  根据第三方数据,万科9月新增的10个项目中,有3个项目分别来自蓝光发展和华夏幸福,接盘暴雷房企的项目,显示了一定的“捡漏”能力。

 
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