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万科不为人知的股权合作方式

2018-01-13来源:我的建筑网
核心摘要:☀万科股权合作模式☀各大房企战略扩张的过程中,资金和开发实力成为决定企业成败的关键因素。通过合作开发,开发商强强联手,能显著增强竞争能力,降
☀万科股权合作模式

各大房企战略扩张的过程中,资金和开发实力成为决定企业成败的关键因素。通过合作开发,开发商强强联手,能显著增强竞争能力,降低开发风险;同时可以缓解资金压力,在房企融资越来越困难的情况下平稳度过楼市逆境。“有钱的出钱,有地的出地,有管理经验的出管理经验,这样企业才能继续维持、发展,在房地产后半场继续运作。”

☀万科股权合作模式
万科总裁郁亮曰

 

“目前万科有更多更广泛的合作,央企、民营、个人、国内外、大小公司都有,股权1/2可以,1/3、1/4都可以。”

现行的合作模式多种多样:

合作建房、成立项目公司、投资商形式、借贷、土地转让、股权转让、品牌输出、信托等。根据万科的合作原则,结合项目合作需要土地、资金的要素,适合万科的合作模式可以分为两类:与土地方的合作、与资金方的合作。下面就分享给大家

上篇:万科与土地方的合作

 

该模式是土地方出地、万科出资的一种合作模式。合作的前提是合作方享有土地使用权。

第一种模式:项目公司模式









股权并购可控原则:在股权并购中,如果并购方收购的是目标企业的部分股权,那么,并购方成为目标企业的股东之一,并购方仅在出资范围内承担目标企业的原有债务。鉴于,在并购交易完成之前,即便做过详细的财务尽职调查和法律尽职调查,并购方依然无法了解目标企业的所有潜在债务,因此,股权并购存在不确定性的负债风险,可控性较差。

第二种模式:合作建房模式

合作建房是指以一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

模式:分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。 






通过这种方式既能盘活闲置土地,解决部分企业手中有地,但无资金开发的现状;又解决了以前用地单位私下寻找合作方容易产生产权纠纷的问题,并能有效预防国有土地资产的流失及腐败行为的发生。

第三种模式:股权收购模式

模式描述:股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下,万科将项目公司的部分股权收购,达

到间接取得土地使用权的目的,股权收购后,双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。

基本模式如图:



股权收购方式的三种具体方式:

收购新设项目公司方式,收购现有项目公司方式,收购现有非项目公司方式。三种方式的风险由低到高,选择时,应当按照风险由低到高的方式进行。



政府部门认可金丰公司将土地使用权转至华欧公司:华欧公司成立时实质是政府嫡系企业。华欧公司受让土地使用权,政府部门认为是同一公司的内部行为,未转让至其他公司。









下篇:万科与资金方的合作

该模式是合作方具有一定资金实力,与万科合作开发项目的模式。

资金方的合作模式由集团直接操作,这主要是与资金方合作模式的特殊性所决定的。其特殊性表现在:

第一种模式:联合购买模式

1、模式描述:

万科与合作方联合参与土地部门的招拍挂,竞买成功后,双方按份额缴交土地出让金,土地按份额共有,双方共同出资开发建设,分享利润的方式。也可采取双方先合资成立公司然后参加竞买的方式。

基本模式如图:





第二种模式:HI合作模式





国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度,坚持公平、有序竞争,严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。

第三种模式:信托模式





案例:信托产品介绍

优先级和次级的比为3:1,就是优先级募集7500万,次后级募集2500万,在优先级投资者拿回本金和收益前,次后级投资者是不能拿钱的,好比信托结束的时候,只收回了10000万元,那么优先级可以拿到本金7500万,加上利息例如10%,就是750万,这样次后级就只剩下了1750万,这主要是一种增信措施,之所以有次后级,一般是有资金十分看好这项目或者融资方的关联方来出资的,不过对普通的优先级投资者都是利好的,优先次后的比例越大,安全性越高

最后总结

万科销售收入突破2000亿元后,与此对应的净利润迈入百亿时代,在各大房企中竞争优势明显。

万科新增加开发项目中合作开发项目占总项目的比重接近60%

万科高层人员曾分析过合作开发的好处:

(责任编辑:小编)
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