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关于房地产的未来,这位千亿房企的老板是这么看的...

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-01-12  

前几天在上海参加的“相信未来”丁祖昱评楼市发布会上,除了丁祖昱和任志强外,还有旭辉的老大林中,旭辉地产在2017年的销售额是1040亿全国排名第15位,我个人非常喜欢听他讲的地产战略和对未来房地产行业的看法,比如他说千亿之后的大企业面临的挑战是战略执行力不是规模和速度,是不忘初心(希望林董事长先把旭辉的质量再好好抓一抓),生存规模是千亿,竞争规模是3000亿,他还说“没有回款的销售就是耍流氓”,战略上旭辉走的的确不错,推荐给大家。


新时代给出的信号:“新矛盾”

十九大的时候习主席提到了新时代,对地产的人来说我们捕捉的信号一个叫“新矛盾”,这个新矛盾决定了未来政府工作的重心,会从GDP的增长开始转向品质,转向民生,会从速度开始转向品质,所以这里有一系列的变化,也就是说人民不断增长对美好生活的需要,与我们发展不平衡不充分的矛盾。

十九大给出的三个“时间点” 


 

第一个时间点是2020年实现小康社会,“小康不小康关键看住房”,也就是2017年中国的量还是非常大的,因为我们要准备老百姓有房子住。

 

第二个时间点就是2035年,我们要实现社会主义现代化,人均的GDP要达到美国50%,中国要成为最大的第一经济体,也就是说在未来到2035年之前,中国的GDP要保持一个中速的增长速度,在2035年之前我们所有的人均的收入,人均的财富都会得到持续的、稳定的增长,那么这就使得中国房地产市场是一个被长期看好的市场。

 

第三个时间点就是到2050年我们要成为一个社会主义现代化强国,强国是人均GDP要到美国的70%,我们的GDP总量是美国的三倍。到2050年以后中国房地产市场一定是成为一个成熟的市场,那个时候房产税就得到验证了。

十九大提出的新要求:住有所居

原来讲的都是居有其屋,有其屋是有产权,现在是有地方住,无论有产权还是没产权,所以这是一个新时代,这是一个中华民族的新时代。

 

实现住有所居,路径要通过多层次的供应,多渠道的保障,包括租住并举来实现,方式有很多,未来的调控方式也是行政调控与宏观调控混搭使用,实际的目的要达到“房住不炒”,防止大起大落、脱实入虚。

房地产行业进入新的长周期

行业进入了一个新的长周期,16年到17年很多人看不明白,因为你看不到这个趋势信号,价格信号是扭曲的,供求信号是扭曲的,库存的信号也不一定是真实的,而且这一轮出现的一些行业的新的特点,过去行业运行的一些基本规律、因素发生了一些转折性的变化,所以我想,我们站在今天看不了明天,那能不能站在后天来看明天,进而结合今天来看明天。

 

过去20年,从1998年启动房地产市场化到2017年,这一轮是高速增长高频波动的长周期,但是未来20年是不是这个模式了?如果不是,那有可能未来20年市场运行的规律会发生一些重大的改变,因为过去我们全国的平均房价涨了7倍,98年的时候我们一年成交的商品房的量大概在1亿平方米,2017年16亿平方米,上海的房价涨了10倍,未来得10年可以涨10倍吗?10倍就是50万了,不可能的事情,那意味着未来20年跟过去20年不一样,所以我觉得未来20年是一个中国在高速的增长中,进入平稳增长、低频波动的长周期。

 

 

长周期带来了哪些变化?

我是一个对地产行业坚持看多的人,我认为未来20年中国不会出现房地产泡沫破裂,所以所有在讲泡沫破裂的人,都不懂中国,也不懂中国特色。

 

但是住房的属性发生了变化,过去的属性是投资与居住并重,未来除了在一线和一些大城市以外,去投资属性重居住属性是未来一个大的方向。

 

长周期内的行业波动也不一样,这种变化对企业带来了巨大的影响,你投资、销售、融资、运营的节奏全部不一样了,原来2年解套了,现在发现要5年甚至6年才解套。

 

市场结构发生了变化,过去是单一的商品房市场,未来是多元化的市场。增量市场逐步会转向存量市场,北京、上海、深圳已经很明显。

 

住房的需求也会变化,从有房住到住好房,从量到质的追求,所以改善性需求会提升,未来十几年的人们的需求会更加多样化,有巨大的休闲、度假、生活的需求,有养老的需求,有医养、游乐、文旅的需求,这些需求在中国未来几十年人们富裕以后,会非常大的爆发出来。未来行业的集中度会越来越高,发展模式也由内生发展转变成更多靠兼并、收购、整合。

细分市场的未来缤纷多彩

从高杠杆高负债到未来去杠杆降负债,从追求速度一定会过渡到追求品质,细分市场未来是缤纷多彩的,会涌现一批小而美的企业,因为细分市场凭借的是独特的资源整合能力以及迎合能力,那种专业有匠心有情怀的人才能把细分市场做好,包括未来的产业地产、文旅休闲地产、养老地产、特色小镇。

存量市场会蓬勃发展

存量市场会蓬勃发展,所以中国未来有100个亿平方米的存量市场,这个市场有很大的商机和生意,包括长租公寓也好,包括我们在北京上海看到的公私分迁,旧二手房的改造,我长期看好中国未来的地产,相信中国未来的地产会丰富多彩!

 
 
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