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政策解读-救火与抢人,放宽≠放开,宽限购作用有限

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-01-07  
 自2017年5月份以来,郑州、武汉、南京、合肥等诸多二线城市陆续放宽限购政策。2018年伊始,南京再跟进,兰州也加入阵营,对区域性限购政策进行了调整,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策,城关区、七里河区等区域继续实行原先的限购政策,但购房者不再需要提供社保证明和纳税证明。

众多二线城市都在放宽限购政策,是否预示着限购政策将放开呢?其实不然,仔细阅读政策条例会发现绝大多数城市的政策放宽都是针对“人才”,其中郑州对“人才”的欢迎力度最大,本科以上学历无需落户、缴纳社保就能购买首套房。

 

表:部分放宽限购城市政策情况


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人才是城市发展第一推动力,

借“限购”抢人才

人才始终是城市经济第一资源,拥有优质人才是一个城市拥有大量资金、高端科技等要素的先决条件。国内一线城市具有良好的医疗、教育、待遇等条件,这些都是吸引人才前往发展的主要因素,而提供优惠购房政策以及相对一线城市较低的房价,便成了二线城市吸引优秀人才的杀手锏。

武汉有约80所高等院校,100多万的大学生,为了留住这些大学生, 2017年2月武汉正式提出“百万大学生留汉创业就业工程”,在未来5年内实现留住100万大学生,还为此成立“招才局”和推行房票制度来留住人才。虽然各个城市对优秀的人才放宽限制政策,但是关键还得看能否留住人才、用好人才。 

 

修复房地产市场是放宽限购的主因之一

人才引进是一项持续性的工作,绝非一朝一夕就能够完成的。那么为何在2017年下半年一大批城市几乎同时针对人才放宽限购政策呢?是这些城市的政府统一在这个时间点意识到了人才的重要性,单单为了抢人放宽限购?显然不是的,下面的一组数据可能更能说明原因。

 

表:2017年1-10月各城商品住宅销售面积累计同比


从上面的数据可以看到,所有放宽限购政策的城市无一例外出现了商品住宅销售面积大幅下滑的情况,6座城市1-10月商品住宅销售面积累计同比值平均减少53.43%,合肥更是同比减少75.38%,各地方政府放宽限购主要原因正是各城市商品住宅销售面积下滑,政府想通过增加外来的购房需求以提高商品住宅销售面积总量,从而稳定房价,实现房地产市场的修复。

 

为人才开辟绿色通道,

该城市房地产走势是否受影响

中央对房地产市场的调控有限购、限贷、限售、限价等政策,为何地方政府偏偏放开限购呢?放宽限购是不是跟“房住非炒”相违背?其实不然,因为这几个城市的限售政策并未放宽。由于受限售政策的影响,城市的商品房流通性大大降低,商品房的金融属性会逐渐褪去,返回原本的居住属性。此次放宽限购也仅限于引进人才的首次购房,刚性需求放开,对于投资性需求依然采取抑制态度,符合一个城市长期、合理发展的价值观。

 

强二线城市的房价是否会上涨决定因素有以下几个:货币、人口流入和政策支持。

 

👉从货币因素来看,受美联储加息等国际因素影响,明年央行预计会持续今年的货币政策,不会有放开的迹象。2017年全国首套房贷款利率不断上升,11月上升至5.36%,同比去年10月首套房贷款平均利率4.44%,上升20.72个百分点。二线城市上调幅度加大。政府严格控制居民的杠杆率,首套房贷款首付大多数维持在30%,所以货币因素会继续控制房价上涨。

 

图:2016.11-2017.11全国首房平均房贷利率


 

图:2017年11月533家银行首套房首付比例分布


 

👉从人口迁徙来看,几大放宽限购政策的省份呈现两极分化趋势,湖南、河南、山东呈人口净流出趋势,而湖北和安徽呈人口净流入趋势,江苏则是小幅流入0.49万人。由于安徽和湖北是传统上的打工人口输出大省,一线城市生活成本逐日增加,此类欠发达地区人口增加是因为人口回流所致,且回流人口大多数在老家有房产,因此不会爆发式增加商品房的购买需求。

 

表:部分省人口净流入规模


 

👉从政策支持来看,只有支持刚性需求的首套房购房资格被放宽,影响改善型需求、投资性需求的限贷没有放宽、限购也没有放松,首付款比例并没有下调,限售政策(截止到2017年12月11日,超50个城市出台限售政策,绝大部分城市限售年限约 2-3 年,石家庄限售年限长达 5 年,而保定、珠海等个别出让地块限售年限长达10年)也还在坚决执行中,兰州实质上是在实行政策的置换,虽然放宽了限购政策,但却对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的住房实施限售。

在长效机制下,房地产市场供需两端都被政府严格把控,政策持续保持着“房住非炒”的主基调,此轮部分城市放宽限购政策也仍在主基调下,放宽限购政策的城市刚需房需求可能会出现略微上涨,房价也或将有所提升,但对整体房地产走势影响不大。

此轮限购放宽目的无外乎两个,一是各二线城市在借“限购”抢人才,二是政府致力于修复房地产市场人才政策是限购放宽的突破口。未来其他二线城市再度跟进就属大概率事件,南昌、成都、重庆等城市的限购放宽可能只是时间先后的问题。但若想以放宽限购来实现人才聚集和市场修复,效果可能难达预期

 
 
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