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丁祖昱:2018年房产税或将落地

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-01-04  


 文\潘永堂

 

1月3日,上海静安体育馆,2000多地产人齐聚,一起来听丁祖昱的《2017年中国楼市大数据》。

 

 

 

一、《2017年中国楼时代8个难题》


1,  预售证难题:2017年很多城市拿不到预售证,上海170个项目拿不到预售证,货值超过6000亿。


2,  签约不备案:出现很多中高端楼盘延迟备案,有的快交房了还没备案。比如无锡,合肥,长沙。


3,  地王亏损:地王现在变成“亏损王”。全国2016年一共有50块地王。12宗大幅度亏损,18家亏损,32家是亏损,不亏的只有16家。


4,  三四线的隐忧:渠道佣金比例很高,有的最高给到10个点,说明三四线房子很难卖,或者是当地客户都是外地客户。在很多城市,北海等旅游城市高达89%,很多非旅游城市外地客户比例竟然很高。样本统计中24%的城市非本地客员超过5成。


5,  越限越投资:一线城市投资比例最高,很多城市感觉买了都是赚钱了。一线城市纯投资和自住兼投资的总投资需求占据47%。


6,  租赁供求不匹配。上海6000元\月,需求占据22.6%,供应占比48.5%。


7,  特色小镇一哄而上:住建部一共批了40-3个特色小郑,升级小镇979个,体育总局批准了96家特色小镇。


8,  家家都要冲千亿,有50家房企提出冲千亿房企


中国百强一半都是要过千亿。两个问题,冲千亿过程中出现风险,把公司都弄掉了,或者冲千亿之后出现大问题。

 


2017年房地产市场大数据总结


1,市场格局中,成交量中一线城市5.2%,二线成交3.47%,三四线成交占比60.1%。整体而言一线城市被腰斩,整体下滑46%。二线城市涨跌互现,三四线城市相对火爆。


2,成交面积:重庆第一2455万平米,成都2028万平米,武汉1828万平米,青岛1700万平米,杭州1599万平米。


3,销售金额排行榜,杭州上海重庆天津,北京深圳南京。


4,土地成交TOP10,郑州成交面积超过5000万平方米,武汉有3千万,重庆供应2563万平米。


5,杭州在各个房地产指标是遥遥领先的,土地出让超过2000万平米。


地价涨幅TOP10城市,柳州上浮494%。


6,项目销售成交金额,三亚海南清水湾销售178亿,第二是融创中心销售额113亿,第三是销售深铁万科红树湾销售105.7亿。


7,三四线成交的TOP10,第一是佛山是137亿,东莞是1131亿,温州是1966亿,三亚是918亿。


9,  三四线城市土地成交TOP10,佛山成交879亿,无锡是402亿,常州是316亿,同比增长1217%。


10,   三四线城市房价上涨:惠州第一涨了48%,中山第二涨了42%,常州上涨41%。


11,50强最青睐的三四线城市:佛山,无锡,常州,嘉兴,绍兴,惠州,南通,东莞,昆山,烟台,徐州,扬州,镇江,中山。现在很难找到一个黑马三四线城市。


12, 2017年的百强业绩增长,碧桂园业绩铁定第一了,所以预计留了300亿左右。


13, 未来3年,房企还在继续做大。现在还不是最大。未来行业的天花板在哪里,未来企业的天花板在哪里?目前都在思考,但还没看到。


14,2017年地产20强的入榜门槛已经910亿,已经接近千亿了。未来哪怕是千亿销售额,就进入不到20强了。


15,特色小镇更多是“地产为实,产业为幌”。中国特色小镇基本只有2城初见雏形,更多密度比较高的小镇是在浙江。


16,租赁是未来政策红利最多的行业。金融贷款,鼓励居住需求方,还是提供优惠税收政策,企业税收降低到6%,扶持更多的租赁企业。未来租赁的政策红利是最多的。


17,2016年中国有1.89亿的租赁人口,2030年将达到2.65亿人口,未来人口和客户基础很大。同时,未来租赁用地大约有3城以上为租赁用地。


18,企业整体出租率95%,才能实现盈利。目前行业30强公寓品牌调研平均出租率是90%。


19,高房价时代,35岁左右才是买房的主力军,90后目前还不是买房主力军。


20,惠州外地客户占比76%,深圳占据57%。嘉兴的成交客户中外地共占44%,上海占据31%。中山外地客户占据80%,广州占据40%。


21,投资需求买房的占比,海口排名36%,深圳是34%,东莞排名32%。


2018年十大预测


1, 2018年房产税落地,最有可能是4季度落地,2019年可能是实施。某种程度上,房产税早落地,靴子早落地,反而是好事。出台之后,也会替代掉其他行政手段。房产税也不会在每个城市都推行,而是分城而定。


2,2018年限价不会放松,2018年开发商要听政府的,上海很多楼盘16年的价格,到17年末价格都卖不出16年的价格了。


3,2018年总规模会微降,16亿平方米,但成交金额11.58亿 ,2017年成交金额是13万亿,可能16亿平方米是中国房地产销售面积的天花板。


4,2018年看好的6个城市,看好的城市是杭州,海南,天津,上海,武汉,重庆。2018年是海南建省30年,海南楼市依旧是风口。武汉未来5年吸引100万大学生,一毕业就给户口,大学生最低工资标准比城市平均要高,大学生买房打8折,重庆有很多利好,10年房价没大涨过的城市,是房价最低的直辖市,未来看好重庆楼市。成交面积第一,成交金额第三。


5,中国三线最有潜力的20个城市:无锡,东莞,佛山,常州,温州,泉州,绍兴,嘉兴,烟台,珠海,台州,南通,惠州,镇江,中山,金华,湖州,芜湖,徐州,唐山。这些城市是从高铁出行频率、星巴克的数量,摩拜车的数量、美团外卖进入的城市等。外卖是城市活力的表现。美团雇佣50万个骑手帮忙送外卖。也看飞机飞往上海和北京的频次。


大部分都在长三角和珠三角。


6,租赁市场发展:未来还是以存量为主,以市场化运营企业为主,以个人为主。


7,特色小镇面临大洗牌。

 

8,2018年中国楼市前4强3万亿,TOP10占据35%,TOP30占据50%!


9,2018年新进入的千亿阵营:阳光城,中南,雅居乐,富力,正荣,中梁,荣盛,远洋,融信,蓝光,金科,祥生。今天的30强位置竞争最激烈,很多时候,以前你没注意的开发商会忽然一下跑到你前面。


10,2018年中国楼市和房企大蓝筹:万科,保利,招商,碧桂园,绿地,恒大,中海,融创。


 
 
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