标王直达高级搜索
当前位置: 首页 » 资讯 » 行业动态 » 行业新闻 » 正文

恒大碧桂园融创那么牛,靠的就是这招!调控期更要靠这招!但你可能学不会

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-01-02  

电影《功夫》里火云邪神有一句广为人知的台词:天下武功无坚不摧,唯快不破!确实,根据爱因斯坦相对论论,只要速度够快,时间都可以变慢。还有什么是快不能解决的呢?!

 

过去二十余年,我国房地产行业格局的演变,也可以说是围绕快字展开的——快鱼吃掉了慢鱼,不断变大。今天,这一进程不仅没有结束,反而还在加速。

 

当然,快周转也一度被认为已经过时。比如14年的时候,不少人认为开发商的快周转模式正遭遇挑战,盈利能力堪忧。可是,随后的事实证明,在竞争中占据上风的依然是快周转玩得溜的房企。前年以来的调控,使得快周转模式再次遇到了阻碍。还能继续玩吗?明源君认为,对于想要上规模的房企来说,调控期依然要尽可能的快周转。否则会更容易掉队,失去继续玩下去的资格。

 

01、正常市场下,快周转能上规模

调控大势下,快周转决定生死

 

融创投资乐视、入股金科、购入融科智地、鲸吞万达13个文旅项目……引发了不少不懂国情、不懂中国房企运营模式者的担心。

然而,到目前为止,融创不仅没事,而且排名还上升到了第四位。这其中,融创固然有各种各样的绝活,但体现到面上,就是快。

 

比如,买下万达13个文旅项目半个月之后,哈尔滨万达城就开盘销售。哈尔滨万达文旅项目的总建面为494.7万平米,其中销售部分的建筑面积为425万平米,若可售部分按9000元/平米计算,则回款额为382亿。

 

由于项目是滚动开发的,先期的回款可用于后续的开发。这么一来,立刻就转起来了。融创收购的天津星耀五洲项目同样如此,接手之后即快速开盘销售。

 

 

据测算,同等规模的项目,如果开发周期每增加一个月,由于资金成本、管理费用等随之增加,项目投资回报率将会降低0.8个百分点左右;相反,若开发周期每缩短一个月,项目投资回报率可提高0.8个百分点。这就是像融创这样的大型房企,强者恒强的重要原因之一。

 

都知道快周转对冲规模的重要性。但今年以来,不少房企抱怨,调控之后,房企面临如下困境:高地价、限价令下,开盘越快,赚得越少。

 

一些房企选择延后开盘。可是,明源君认为,在当前的调控下,继续等待简直就是一种赌博,可能输得更惨。

 

比如,2015年几大央企在北京联合拿了一个地王。可是并没有马上动工,而是等着。最后等来了密集的调控。

 

由于这一次的调控不同以往。比如,调控期比业内预计的要长,而且还有限价。最近连深圳也加入了限售行列(一幅即将在2018年2月1日出让的住宅用地,施行限售政策,限售5年)。此外,为了防止囤地倒地,国土部开展住宅用地出让合同执行情况检查……

 

这使得拿了地的开发商只用回答一个问题:卖房子还是卖地?因为房子价格政府已经给你定好了。如果开发商选择卖房子,那就要快周转,而且还要控制成本,否则你拖得越久,成本越高。

 

上述联合体中的一家央企最终就扛不住了。因为近两年该公司大肆跑马圈地,但高周转的能力不足,又碰到限价,导致资金链紧张。拖了这么久,再来建好房子卖房子也是亏钱,不如直接打7折卖地!

 

即便对很多地王来说,限价还是要高于楼面价的,依然存有盈利的可能性。至于没拿地王的则更是如此。当然,快周转会使利润变得比较薄。可是,既要规模,又要利润,哪有这么好的事呢?君不见,恒大为提高利润,不仅把永续债全部还清了,而且计划未来降低拿地的规模。

 


02、土地便宜是控成本和快周转的基础

学会用人、敢分钱则是落地的关键

 

进度控制对房企至关重要。因为出于资金安排和销售的需要,项目开工后,房企不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间,这就要求工程必须在开盘前完成主体施工,且在交房前完成项目竣工验收。

 

现实中,不少房企能做到上述两点,可是工程施工往往是前松后紧(前阶段超期,后阶段赶工),造成的后果是牺牲了工程质量,并将问题爆发于物业管理阶段,加大了公司物业管理成本,降低了公司美誉度。

 

 

调控大势下,面临的挑战只会更多。由于限价,价格已经划定,开发商仅仅快还不够,还要有不错的产品质量,同时控制成本,这样才有盈利,或者至少不亏本的可能。

 

一、地拿得便宜,是控成本和快周转的基础


孙宏斌说,地买贵了谁也没办法,地买便宜了傻子都能赚钱。这个行业唯一的风险就是地买贵了。

 

很多房企为了争夺一二线的土储拼刺刀,而融创在一二线城市拿的地却很便宜,便宜到这些地方的房价跌到5000/平米都很难亏本。

 

碧桂园为了进入一线,甚至一度成立一线事业部,并且在北京跟人联合拿了一块地。可事后一算,觉得价格高了,果断选择退地。

 

买地是最大的成本,买得便宜才能够卖得便宜。限价下,你的价格可以比政府的指导价还低,自然也更容易拿到预售证。

 

可是,很多房企既没融创那样的能力,又没碧桂园那样的定力,只要是一二线城市的地就拼命拿。一冲动拿了高价地,其实自身并没有快周转的能力,这样一来,本来还有的一点点盈利的希望都搞没了。还有一种是拿了城中村旧改的地,拿的时候很爽,可是拿完以后可能就痛苦了,因为拆迁向来是非常难搞的。别说快周转,搞不好就把你拖死在那里。

 

1、通过并购,合作的方式拿到便宜的地

 

虽然现在优质的土储都不好拿,但有些房企还是做到了,拿得多且相对便宜。自然有了快周转下赚钱的优势。

 

比如福晟集团,今年前11个月的销售额是347.2亿元,同期新增货值2980.9亿元,是同期销售的8.6倍,位列新增货值排名的第7位!

跟融创一样,福晟集团获取土地的方式是收并购,今年前11个月通过收并购方式取得了2651亿元的货值,占到企业总的新增货值的89%!
QQ图片20180102100958


 

弘阳集团新增货值的绝对值并不突出,可是销售排名和货值排名达62位。之所以能如此迅速扩张,主要在于其通过合作开放的的方式拿地,今年前11各月弘阳拿了39块地,其中36块是合作地块。

 

据明源君了解,某迅速崛起的百强黑马,为了争夺城中村的土地舍得下本,除了补偿现金和房子,还给村民股份(未来,自持型物业的收入可以分红),拆迁的事一下好办很多。表面上成本略高了一点,但比公开招拍挂还是低很多,而且一旦拆迁顺利,节省了大量时间,总体比慢慢磨要划算得多。


当然,对于已经拿了地的,如果你不想直接卖地的话,赶紧找个有快周转能力的房企合作开发吧。

 

2、机会式介入可快周转的城市,做补充

 

还有机会式介入非核心布局、却可以快周转的区域。明源君接触的不少百强房企,此前只布局一二线城市。可是,随着今年三四线城市变得火热。其布局也做了一些调整,适度的到三四线拿了一些地。因为这些地方没有调控,可以快周转。

 

某三十强房企老总就对明源君说,三线城市的地价占比较低,杠杆可以用得更好。比如,在上海买一块楼面价7万/平米的地,卖10万/平米,那杠杆是7:10;但是能卖一万/平米的三线城市,买一块地的楼面价只有1500,杠杆是1.5:10。

这么算下来,三线城市项目的资金周转率和利润率都不会低于一线城市。因此,虽然公司长期布局的是一二线城市,但也会机会式的介入到三四线城市总,分一杯羹。

 

当然,三四线城市的地相对便宜,可以更好的用杠杆,但是也有风险。怎么规避?最近几年冲刺凶猛的中梁是个很好的榜样。其在14和15年都在做模板,避免了拍脑袋决策,使其16和17能快速复制。概而言之,就是不打无准备之战。特别是到了现阶段,风险已经越来越高,选择与当地有地的房企合作开发,相对更保险。

 

二、采用新建筑技术,可有效缩短施工周期

 

物美价廉的东西永远是销售最快的。对大部分产品来说,热销的就在于,其在品质和价格之间找到了黄金分割点。

碧桂园之所以能成为三四五线之王,在于其能做出高当地两三个档次的产品,但是,价格却只高一个档次。因为碧桂园有全产业链的优势,使得其不仅速度快,而且成本也够低。其他房企想要获得这种能力的加持,恐怕只有寻求与其合作。

 

当然,没有全产业链优势,还可以借助新技术。其实科技之于地产,目前还处于很浅层次的应用,但带来的改善已不小。比如,装配式建筑技术。

 

装配式建筑就是采用预制部品部件在工地装配而成的建筑。相对于传统现浇建筑,其可缩短施工周期25~30%,节水约50%,节约木材约80%,减少建筑垃圾70%以上,并显著降低施工粉尘和噪声污染。

 

 

此前,明源君对话过的不少地产老总均表示,不是不想搞装配式建筑,主要是产业链太不完整,导致成本比传统现浇技术还要高。

 

不过,到现在,这一点已经大有改观。

 

首先,去年11月,住建部认定了30个城市和195家企业为我国第一批装配式建筑示范城市和产业基地,涉及27个省(区、市),产业类型涵盖设计、生产、施工、装备制造、运行维护、科技研发等全产业链。

 

其次,根据住建部的最新统计数据显示,2017年前10月,全国已落实新建装配式建筑项目约1.27亿平米,占城镇新建建筑面积的4.9%。目前,全国31个省(区、市)全部出台了推进装配式建筑发展相关政策文件。

 

最后,未来住建部将以成熟可靠的装配式建筑技术标准体系为基础,发展设计、采购、施工一体化(EPC)工程总承包模式和建筑信息管理模型(BIM)信息化技术,并且在土地出让、规划、财税、金融等方面制定相关鼓励措施,推动装配式建筑技术的发展。

 

明源君回访当初探索装配式建筑技术的房企,他们均表示,如今随着产业链的完善,成本较之前降低了不少。对缩短工期,效果更是十分明显。 

 

三、学会用人、分钱是保证指标落地的关键

 

快周转要求各环节要相应快速推进,甚至是边设计边施工。许多地产人因此成为空中飞人全国各地找地。连轴转,对人的要求会很高。这也是为什么很多发展迅猛的房企,都特别青睐年轻的人才。

 

要想让马跑,就要让马吃草。不过,前几天有粉丝却抱怨说,年初老板答应达到目标就奖励50万,如今目标达成了,老板却在裁员,明显是卸磨杀驴,不想给钱。可是,奇怪的是,为什么公司还能发展得这么好……

 

不知道该粉丝所说的好是什么概念,但这种房企是不可能做大的,因为老板的境界和格局已经决定了公司的天花板。

 

 

这些年,行业崛起了非常多黑马,它们都有一个共同的特点,那就是舍得给钱,懂得分钱。

无论是碧桂园还是万科,采用跟投机制的项目,其开盘时间都大为缩短,同时营销费用也降低了。

 

2016年,碧桂园项目的开盘时间由之前的6.7个月缩短到了5.3个月(业界平均开盘周期为8个月,而在2011年,碧桂园的开盘周期为11个月),由此,碧桂园的净利润率由10%提升到了12%,年化自由资金收益率由30%左右提高到56%,现金流回正的周期由10~12个月缩短到8.2个月。

 

无论计划多完美,终究还是要有人去落地。同样还是那群人,只是机制变了一下,结果却大不相同。这也是为何会冒出许多诸如中梁这样的小碧桂园出来的原因。


一房企老总就对明源君表示,没有跟投以前,成本部以控成本的名义,往死里卡采购部;项目上对研发出来的产品也吹毛求疵……不同利益方各种扯皮,损失了效率,成本其实不仅没有降,反而上升了。制度完善以后,大家的目标一致,效率大幅提高,成本也降下去了……

 

恒大的股权激励同样给力。去年10月6日,恒大发布公告,7994名恒大中高层获得共计7.4357亿股期权。

此时,上一期期权激励计划还未结束。此举明显是恒大挽留人才的手段,且表达了对未来业绩的信心。 

自此,8年时间,恒大共进行了4次股权激励。这对支撑恒大“三高一低”的模式(依靠高负债、高杠杆、高周转和低成本快速扩张,规模做大之后,去年开始降低负债率)起到了重要作用。


试问,你家公司下达高强度目标的同时,是否也有高额的奖金?两个平庸者的的工作量,能不能找一个优秀的人来顶替,并把两个人的工资福利都给他?

如果做不到,那想在调控的窄门中冲出去,就比较悬。上述打折甩卖土地的央企,拿地的时候有优势,但是激励团队的手段受限,不可能在原有基础上大幅激发员工积极性,当然也就很难拥有快周转的能力。

 

很多人可能疑惑,快周转不是要卖出去才能转得起来吗,怎么没提到销售的问题。明源君认为这不是最大的问题。如何促进网签,当然也有一些小技巧,但那大都是打插边球的,而且并无关宏旨。

 

如果你的土地价格不高,其他成本也控得足够好,产品的品质又不错,销售价格就能贴着政府的指导价,审批自然容易通过。现在不少地方买房不都要托关系,卖掉不难。用孙宏斌的话说就是——我们的土储价格足够低,产品、品牌都不错,溢价能力和销售能力也强,想亏钱都难!

 
 
[ 资讯搜索 ]  [ 加入收藏 ]  [ 告诉好友 ]  [ 打印本文 ]  [ 违规举报 ]  [ 关闭窗口 ]

 
0条 [查看全部]  相关评论

 
推荐图文
推荐资讯
点击排行
 
网站首页 | 关于我们 | 充值付款 | 媒体合作 | 积分规则 | 联系方式 | 网站地图 | 排名推广 | 广告服务 | RSS订阅 | 湘ICP备11010779号
不良举报  文明转播  行业协会  可信网站

湘公网安备 43011102000873号

向管理员咨询软文广告客服