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一线城市继续趋紧二线放松?政府在下一盘很大的棋!

放大字体  缩小字体 发布日期:2017-12-29  

临近年底,关于明年的趋势预判大家听的也比较多,金融机构由于额度的问题利率在年底还有上升趋势,但是很多二线城市通过争夺人才的方式已经基本解决首套房的购房名额问题,和社保、户口均不在挂钩?这是什么信号?


楼市风向已变,多空已然转换,但如果你认为中国楼市已到了下半场,未来三年国内楼市低迷格局已定,那你就想得过于简单了。实际上,这盘棋局刚刚进入中场,至于下半场如何落子,高层已了然于胸,可你却还很懵懂。


1
 

让我们先从近期楼市的各项新闻说起。

 

首先是2017年12月20日中央经济工作会议对于房地产的定调:

 

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

 

 

请注意最后一句:“分清中央和地方事权,实行差别化调控。”这是在中央经济工作会议这种级别的会议上,第一次承认了地方对于当地房地产市场具有调控权。

 

这句话非常重要,这说明,本轮调控已经到达了一个阶段,稳房价稳人心的初步成效已经收到,而面临复杂的楼市局面,一刀切的模式已不适合下一步的调控需求,下一步需要做的是因城制宜,甚至可以做到一城一制。

 

然后呢,发生了什么情况。

                  

2

 

12月21日,在承认地方调控权的第二天,武汉市住房保障和房屋管理局就在官网公布了《武汉市房票(人才住房券)使用办法(试行)》征求意见稿的公示。并在两天之后的23号就出台了关于房票使用的正式政策。

 

从时间点可以看出,武汉的房票政策一定是提前有所准备的,只是在等待一个合适的发布时机,这个时机就是中央对地方调控权的正式承认。在得到确认之后,武汉连一天也不愿意多等,就立刻放出了房票这一个新型试水炸弹。

 

紧接着,郑州也出台了关于非郑户籍的购房指南,全日制本科以上学历,不用审核社保和个税,即可买房,并于元旦过后就开始执行,反应比武汉还是稍慢了一步,但是,步子却是迈得相当之大。

 

12月24日,重庆紧跟着又一次放低了购房的门槛。

 

大家也许会觉得奇怪,重庆不是一直不限购吗?还怎么放低?

 

众所周知,重庆是全国唯二征收房产税的城市之一,征收对象为三无人员,即在重庆无户籍、无企业、无工作的个人,目标直指来渝炒房群体。虽然目前重庆征收房产税额度并不高,但一套一百多万的房产一年征收几千块也聊胜于无。

 

但是在最新政策中,所有的三无人员,只要能提供重庆公司出具的工作证明或个人所得税证明免征房产税!只要直系亲属为重庆户籍的免征房产税!只要是在渝大学生免征房产税!

 

这几项免征条款中,尤其是第一项,满足的难度不是很大,具有很大的想象空间。

 

可以想象,其他城市不会听任武汉、郑州、重庆这样来解读政策,下一步一定会有更多的城市,在无限度放低落户政策的基础上,以更多的花样松绑政策跟进。

 

接下来,放松限购政策的会是谁?

 

长沙?成都?南京?西安?天津?杭州?

 

下一步,会出现什么样的松绑政策?

 

一切皆有可能。

                                 

3

 

高潮还在继续。

 

12月23日,在全国住房城乡建设会议上,住建部部长王蒙徽指出:

 

2018年,我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

 

划重点:

 

第一,又一次提到了差别化调控政策,说明中央对这一政策的进一步支持;

第二,在近一年严厉调控的大形势下,第一次提到了去库存的问题。

 

并且,去库存的范围除了三四线城市之外,第一次提到了县城。这说明,在历经一年多的全民买房大运动之后,广大四五线城市和县城的房产库存量仍然是一个惊人的数字。

 

在坚持房住不炒和长效机制的今天,在房产税预期不断加强的今天,在楼市被打压一年后终于见到成效的今天,在这一历史拐点的敏感时期,公开表示中央会支持这些地区的去库存工作,这是一个非常值得玩味的信号。

 

那么,接下来,可以预见的是,2018年,三四五线城市的调控不会加强,反而会放松的可能性很大。

 

这些三四五线城市和县城本身就没有限购限售,又该如何放松?大概率会以降低首付和贷款利率打折等方式来进行。

 

4

 

那么,照目前的势头来看,2018的楼市会是一样怎样的景象呢?

 

大概率事件:

 

一线的北京上海继续严格执行限购政策,加上超高房价的加持,成交量继续低迷,房价持续冰冻。

 

深圳由于落户政策的宽松和内在各项势能,导致房价跃跃欲涨,多空角力,但在多军即将胜出的关键时刻,总会遭遇政策的及时打压,如近期盛传的元旦之后深圳二手房网签价与评估价将统一,直指高评高贷,导致12月深圳的二手房成交量激增。

 

为了不从一线城市掉队,广州限购或入户政策适当调宽的可能性很大。

 

二线城市,除了前期在抢人方面拼得很凶的武汉、郑州、成都、长沙、南京等城市外,预计会有更多的二线城市加入抢人和花样放松限购大战。

 

这些城市有可能会包括天津、合肥、杭州、厦门、石家庄、西安等。到2018年,大家很可能会发现在2017年需要全款抢房的二线城市,购房门槛变低了,全款变按揭了,买房更容易了,可供选择的城市和房源机会都变多了。但是,2017年的盛况却不会再重现了。

 

三四五线城市和县城,其实17年大部分三四五线城市的房价也普遍上涨了不少,但更多是在多年不涨的基础上,基于多年的货币增发产生的补涨,不存在太多的价格泡沫。

 

但即使有所上涨,和一二线城市的全民抢房大战比起来仍然不值一提,三四五线更多是基于本地人的购买,库存消化量有限。库存形势仍然严峻,地方财政仍然吃紧。

 

在这种大前提下,三四五线的楼市在2018年大概率以宽松政策为主中央会给出这些城市的地方政府充分的政策自主权,预计到明年,我们会看到三四五线城市出台各式各样的楼市刺激政策,包括首付降低,贷款利率打折,降低交易环节税等。至于效果,就因人因城而宜了。     

      

5

 

到这里,一盘大棋已经下到了中场,下半场的棋局走位已经呈现。

 

2018年,政府仍会严控楼市,但这个严控更多针对的是一线城市,二线会适当地留出口子,给其一定的政策腾挪余地,部分库存较多的三四五线则会放开,甚至给出足够的政策支持。

 

最终的目的是驱逐资金去三四五线,二线仍给留出吸纳资金和人口的空间,至于谁能得到更多的资金和人口,就看大家各自的本事了。未来两年会是一个诸侯乱战的年代,允许出现适度的争和乱,谁的胆子大,谁对中央的政策意图领会的越到位,谁就能抢先一步得到更多资源。但是,最终到了一定的阶段,一切仍要中央说了算。

 

不出意外,房产税在未来两年仍会不时提及,但是会持续强化城市的差异化征收,为资金最终流入三四线城市铺路。

 

而所有的这一切,最终的目的都是为了平衡全国的资源和资金,让资金不再进一步向大城市无限制地聚集,让更多的强二线城市胜出并崛起,同时希望通过政策引导资金向三四线城市逆向流动。

 

这一盘大棋,无论终盘如何,都要为决策者的大智慧鼓掌。

 

2018年,让我们拭目以待。

 
 
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